【案情简介】

小张与小刘分属不同农村集体经济组织，二人签订《房屋地基买卖合同》，约定小张以20.5万元购买小刘名下村集体所有的房屋地基，签订当日支付，剩余款项待办证完成后支付。小张依约付款后，小刘始终未能办妥国土手续及建房证，小张亦未建房，遂诉至法院要求退还购房款并支付利息，小刘则反诉要求支付剩余款项。法院审理后认定合同无效，判决小刘返还小张购地款，对双方主张的利息均不予支持。

【刘颖新律师评议】

本案核心是宅基地流转的主体限制性规定。宅基地属于农民集体所有，使用权仅为本集体经济组织成员享有，禁止向非本集体成员单独转让宅基地（包括地基），这是法律的强制性规定。小张与小刘分属不同集体，签订的宅基地买卖合同因违反该规定自始无效。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，但双方明知宅基地转让限制仍进行交易，均存在过错，故利息主张未获支持。实践中，非本村村民购买宅基地需警惕“房财两空”风险，即便签订合同也无法取得合法产权，且可能因合同无效引发纠纷。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

2.《土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

3.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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