【案情简介】

在某宅基地制度改革试点地区，村民孙某某将其闲置宅基地及房屋出租给外村人周某某，签订《租赁合同》约定租期30年，租金一次性支付。后周某某对房屋进行改造并投入经营。两年后，孙某某以“租期违法”为由起诉，请求确认合同部分条款无效。法院审理认为，根据《民法典》租赁期限不得超过20年的规定，判决合同超出20年部分无效，已履行部分有效，剩余租金按比例返还。

【刘颖新律师评议】

本案涉及宅基地“三权分置”改革中的租赁问题。尽管试点地区允许适度放活使用权，但仍需遵循法律底线。律师分析指出，《民法典》第705条关于租赁期限的限制属于强制性规定，试点政策不得突破。当前改革探索中，多地通过“出租”“合作建房”等方式盘活宅基地，但必须在法律框架内进行。律师建议：签订租赁合同时应明确期限、用途、改造范围等条款，避免因超期、违建引发纠纷。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第七百零五条

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条

《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》