【案情简介】

2016年，城镇居民李某与某村赵某签订《宅基地及房屋买卖协议》，约定赵某将其名下宅基地及房屋以30万元价格转让给李某。李某支付款项后入住，并对房屋进行翻修。2022年，村委会以“宅基地不得向非集体成员转让”为由，要求李某腾退房屋。李某起诉至法院，请求确认合同有效并确认其享有宅基地使用权。法院认定：宅基地使用权禁止向本集体经济组织以外的人员转让，买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同。判决合同无效，李某限期腾退房屋，赵某返还购房款。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“城镇居民购买农村宅基地”纠纷，反映出城乡融合背景下土地流转的现实冲动与制度刚性的深刻矛盾。尽管城市房价高企促使部分人“下乡买房”，但我国法律对此有明确禁止性规定。从法律层面看，《土地管理法》第62条明确规定宅基地使用权主体为“农村集体经济组织成员”。《民法典》第399条进一步规定：“下列财产不得抵押：……（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。”虽未直接禁止转让，但司法实践中普遍认为宅基地使用权不得向非成员转让，否则将动摇集体土地所有制根基。本案中，尽管李某已实际居住多年并投入修缮资金，但其城镇户籍身份使其不具备取得宅基地的资格。合同无效后，其只能主张缔约过失责任或不当得利返还，无法获得物权保护。法院判决虽显“无情”，但符合现行法律框架。深层问题在于：随着城镇化推进，大量农村人口外流，宅基地闲置现象严重，而城市居民又有“田园梦”，市场供需矛盾突出。完全禁止流转是否合理？部分地区试点“宅基地有偿退出”“使用权出租”等改革，值得探索。但在国家未修改法律前，律师必须明确告知客户：购买农村宅基地风险极高，极可能“钱房两空”。建议：确有需求者可通过租赁方式使用农房（最长20年），或等待政策松动后再行决策。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第三百九十九条

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条

《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条