【案情简介】

在深化宅基地制度改革试点地区，村民何某将其宅基地使用权（资格权保留）的“经营权”流转给某旅游公司，租期15年，用于开发民宿。旅游公司投入巨资对房屋进行改造装修后开始经营。第三年，何某见民宿生意火爆，要求大幅提高租金，遭拒后，何某以“流转合同违反政策、未经集体同意”为由，要求解除合同。旅游公司坚决反对。

【刘颖新律师评议】

本案处于宅基地“三权分置”（所有权、资格权、经营权）改革的前沿。在试点地区，允许宅基地经营权在一定期限内流转用于发展乡村旅游、民宿、康养等产业。此类合同的效力，关键在于是否符合试点政策的要求。通常，试点政策要求：1. 主体资格：受让方多为企业、合作社等，用途限定为特定产业。2. 程序合法：流转需经本集体经济组织同意，并在政府建立的产权交易平台进行登记或备案。3. 期限合理：流转期限一般不超过20年。4. 权益保障：合同应明确租金、到期后地上建筑物补偿等条款。若何某与旅游公司的合同符合上述要求，则应为有效合同，受法律保护。何某单方面要求涨租不成便主张合同无效或解除，属于典型的违约和背信行为，其诉求不会得到法院支持。反之，如果合同签订程序存在瑕疵（如未经村集体同意），则合同效力会受到影响，但法院仍会倾向于维护交易稳定，责令补正程序，而非轻易否定合同效力，尤其是考虑到旅游公司已进行大量投入。律师分析，此类新型纠纷的处理，既要尊重契约精神，保护社会资本的投资信心，也要确保改革在法治轨道上运行，防止农户权益受损或集体资产流失。

【相关法条】

中共中央、国务院《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》（2020年中央一号文件）：以探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”为重点，进一步深化农村宅基地制度改革试点。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。（本案中何某的行为不构成法定解除条件。