【案情简介】

村民秦某有宅基地一块但资金不足，与城镇居民尤某签订《合作建房协议》，约定由尤某出资，在秦某的宅基地上共建一栋三层楼房，房屋建成后，一层归秦某所有，二、三层归尤某所有，尤某享有永久使用权。房屋建成后，双方按约分割使用。数年后，双方因房屋修缮、物业管理等问题产生矛盾，秦某诉至法院，要求确认合作建房协议无效，尤某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

此类“合作建房”或“宅基地租赁建房”协议，实质上是变相的宅基地买卖或长期租赁，其法律效力与直接买卖小产权房类似，通常被认定为无效。尤某作为非集体成员，其出资行为被视为对宅基地使用权的购买价款或长期租金，其获得房屋永久使用权的约定，规避了法律关于宅基地不得向集体外流转的强制性规定。因此，该协议因以合法形式掩盖非法目的、违反法律强制性规定而无效。合同无效后，房屋应归宅基地使用权人秦某所有。但对于尤某的投资，法院会根据公平原则进行处理。通常的处理方式是：秦某向尤某返还尤某的全部建房出资款，并酌情给予一定的资金占用利息或补偿。房屋因合作建房产生的增值部分，秦某作为土地权利人，会获得主要份额。尤某主张房屋所有权或永久使用权的请求无法得到支持。律师指出，这种合作模式风险极高，出资方的权益毫无保障。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：（强调集体建设用地入市仅限于经营性用途，且需符合规划，住宅用地不在此列）。