【案情简介】

城市居民冯某与村民陈某签订协议，购买陈某位于城郊的宅基地上房屋一套，价款80万元。冯某支付全部款项后入住。数年后，因该区域拆迁，房屋价值暴涨至300万元。陈某诉至法院，以双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定为由，请求确认合同无效，要求冯某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

这是最为典型的“小产权房”纠纷。此类合同的效力在司法实践中几乎没有争议，通常会被认定为无效。理由在于：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城市居民购买农村房屋，必然导致宅基地使用权随房一并转让，这违反了土地管理法的强制性规定，损害了集体经济组织的利益，属于《民法典》第一百五十三条规定的无效情形。合同无效后，双方因该合同取得的财产应当相互返还。冯某需要返还房屋，陈某需要返还购房款。然而，本案的复杂之处在于拆迁利益的分配。由于房价大幅上涨，仅返还购房款对买方冯某显失公平。因此，法院在判决合同无效、相互返还的同时，会综合考虑双方的过错程度、房屋增值情况等因素，判决卖方陈某对买方冯某的信赖利益损失进行赔偿。赔偿数额可能达到房屋增值部分的大部分，以平衡双方利益，惩戒出卖方的背信行为。律师强烈建议，城市居民切勿购买小产权房，法律风险极大，权益无法得到保障。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第九条：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。