【案情简介】

在某宅基地制度改革试点地区，村民郑某以其宅基地使用权及地上房屋为抵押，向当地农商银行贷款50万元用于经营农家乐。后因经营不善，郑某无力偿还贷款。银行遂向法院起诉，请求实现抵押权，要求拍卖郑某的宅基地使用权及房屋以清偿债务。

【刘颖新律师评议】

本案发生在宅基地“三权分置”改革的特定背景下。在非试点地区，宅基地使用权抵押是被禁止的。但在试点地区，政策允许探索宅基地使用权抵押融资。本案的关键在于抵押权实现路径。由于宅基地使用权受让人资格限定为本集体经济组织成员，其处置存在特殊困难。银行即使胜诉，在拍卖时，符合条件的受让人（即本村无房户）可能非常有限，导致流拍或拍卖价格远低于市场价值，无法足额覆盖银行债权。为解决这一问题，试点地区通常有配套机制，例如：由村集体内部有偿收回、由政府建立的收储中心收购、或在一定范围内（如乡镇）扩大符合条件的竞买人范围。法院在审理此类案件时，会非常谨慎，既要保护金融机构的合法权益，也要防止农民因失宅而失去基本居住保障。律师分析，郑某的败诉风险很高，但其核心居住权益应得到保障。法院可能会在判决中明确，拍卖后必须确保郑某及其家庭成员有合理的居住安置方案。对于有意进行宅基地抵押的农户，律师建议务必认清风险，确保有稳定的还款来源，并详细了解当地的抵押处置配套政策。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：下列财产不得抵押：……（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外。

全国人大常委会《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》（已届满，但其精神和探索在后续政策中延续）。

中国人民银行等部委《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。