【案情简介】

村民赵某长期在城里工作，将其在本村的宅基地上的闲置房屋出租给城里人钱某，用于周末度假，租期十年。村委会知晓但未明确反对。后因乡村旅游发展，宅基地价值上涨，赵某反悔，以“宅基地使用权禁止向本集体经济组织以外成员流转”为由，起诉至法院，请求确认该租赁合同无效，要求钱某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点是宅基地使用权及地上房屋向集体外成员出租的合同效力。根据现行法律和政策，宅基地使用权严禁买卖，但其上的房屋租赁在实践中存在一定空间，司法认定较为复杂。一方面，宅基地使用权具有强烈的人身属性和社会保障功能，其流转被严格限制在本集体经济组织内部。将房屋长期出租给非本集体成员，实质上构成了宅基地使用权的变相流转，可能损害集体利益和土地管理秩序。另一方面，房屋是农民的合法财产，其租赁行为受合同法（现为民法典合同编）保护。法院在裁判时，会综合考虑租赁期限、租赁用途、是否经集体同意等因素。如果租赁期限过长（如本案中的十年），被视为变相占有宅基地，合同被认定无效的风险极高。如果租赁用途为商业经营，也可能因改变土地用途而无效。反之，短期、临时性的租赁，且用于居住目的，在不损害集体利益的前提下，部分法院可能认可其合同效力。本案中，赵某以合法形式掩盖非法目的，在合同签订后又因利益驱动主张合同无效，有违诚实信用原则，其行为可能不会得到法院的支持，甚至可能因其过错而承担赔偿钱某损失的违约责任。律师评议认为，此类合同效力处于不稳定状态，风险较大。建议村民在出租房屋时，租期不宜过长，最好取得村委会的书面同意或备案，并明确租赁用途为居住。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。