【案情简介】

某村村民周某因经营养殖场需要资金，将自家宅基地使用权及地上房屋抵押给同村村民王某，签订《抵押协议》，约定借款 20 万元，若到期未还，王某可取得宅基地及房屋所有权。借款到期后周某无力偿还，王某要求履行抵押协议，周某拒绝，主张抵押无效，王某起诉要求确认抵押效力并取得房屋所有权。

【刘颖新律师评议】

1.根据《民法典》及《土地管理法》规定，宅基地使用权不得抵押，这是基于宅基地保障农民居住权的福利性质作出的强制性规定。本案中《抵押协议》因违反法律强制性规定，自始无效，王某主张取得房屋所有权的诉求不予支持。

2.抵押协议无效后，周某应返还王某的 20 万元借款及资金占用利息（按同期 LPR 计算）；王某则需返还宅基地使用权证等抵押材料。双方均明知宅基地不得抵押仍签订协议，均存在过错，王某不得主张逾期还款的违约金，周某也无需承担额外赔偿责任。

3.实践中，部分当事人通过签订《房屋买卖合同》作为借款担保，约定到期未还款则房屋归出借人所有，本质是 “流押条款”，同样因违反宅基地转让限制而无效。出借人应通过合法途径主张债权，如申请查封房屋后通过拍卖、变卖房屋折价受偿，但需确保买受人具备本集体经济组织成员资格。

4.农民如需融资，可通过以下合法方式：一是以家庭承包的土地经营权抵押；二是通过村集体经济组织的互助资金合作社借款；三是向银行申请针对农民的小额信用贷款，避免因采用宅基地抵押等违法方式承担合同无效的法律风险。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2.《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：宅基地使用权不得抵押。