【案情简介】

城镇居民刘某为在农村置业，2022 年与某村村民陈某签订《宅基地房屋长期租赁合同》，约定刘某以 30 万元 “租金” 租赁陈某老宅及宅基地，租赁期限 30 年，且 “租赁期满后自动续期至国家政策允许为止”，实质为变相购买。2024 年陈某因房价上涨诉请确认合同无效，要求收回房屋。

【刘颖新律师评议】

1.双方签订的 “长期租赁合同” 虽名为租赁，但其 30 年租期远超法定 20 年上限，且约定 “自动续期”，实质是以租赁名义规避宅基地禁止向城镇居民转让的规定，属于 “以租代售” 的违法行为。

2.该合同因违反《土地管理法》关于宅基地使用权主体的强制性规定而无效，刘某作为城镇居民，无法通过变相方式取得宅基地相关权益。

3.陈某应返还刘某已支付的 30 万元 “租金”，刘某需返还房屋，双方对合同无效均有过错，刘某的装修等投入可按过错比例由陈某补偿，但无法主张房屋增值利益。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第七百零五条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：宅基地使用权人为本集体经济组织成员。