【案情简介】

河南省灵宝市村民许某将登记在配偶付某名下的宅基地房屋，以 “自有房产” 名义与城镇户籍的李某达成买卖意向，李某支付 3.3 万元定金。后李某发现房屋权属实为付某所有，且许某未获授权，交易无法履行，遂起诉要求退还定金。许某以 “李某自愿付款” 为由拒绝，主张定金不予返还。

【刘颖新律师评议】

1. 宅基地房屋交易中，出卖人需对标的物享有合法处分权。本案中，案涉房屋及宅基地使用权登记在付某名下，许某既非权利人，也未取得付某的书面授权，其擅自处分行为构成无权处分，本身就存在明显过错。

无权处分宅基地房屋的定金合同无效纠纷案

2.即便不考虑无权处分问题，李某作为城镇居民，不具备购买农村宅基地房屋的主体资格，双方的房屋买卖合同因违反《土地管理法》关于宅基地使用权身份属性的强制性规定而无效。定金合同作为从合同，因主合同无效亦随之无效，许某收取定金的行为丧失法律依据。

3.许某未如实披露房屋权属信息，且明知宅基地不得向城镇居民转让仍促成交易，对合同无效负有主要责任；李某未尽到审慎核查义务，对交易风险存在疏忽，亦需承担次要责任。但根据《民法典》无效合同处理规则，财产返还优先于过错赔偿，故许某应全额返还 3.3 万元定金，李某不得再主张其他交易利益。

4.一是通过宅基地使用权证、村委会证明确认出卖人是否为真实权利人及共有权人；二是核实自身是否具备本集体经济组织成员资格。出卖人则需确保处分行为获得全部权利人授权，避免因无权处分承担返还责任。

【相关法律】

1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：宅基地使用权人限于本集体经济组织成员，一户只能拥有一处宅基地。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：定金合同属于从合同，主合同无效的，定金合同无效。