【案情简介】

城镇户籍居民张某为养老，2022 年与某村村民王某签订《宅基地及房屋买卖合同》，以 50 万元购买王某老宅及宅基地，约定永久使用。2024 年该村面临拆迁，王某以转让违法为由诉请确认合同无效，要求收回宅基地及房屋，张某反诉要求赔偿建房投入及预期拆迁利益。

【刘颖新律师评议】

1.宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有，2025 年中央一号文件明确禁止城镇居民购买宅基地，张某非该村成员，无权取得宅基地使用权。

2.双方签订的买卖合同因违反《土地管理法》强制性规定而无效，合同无效后王某应返还张某购房款，但张某需返还宅基地及房屋。

3.双方均明知转让限制仍交易，均有过错，张某的建房投入可按过错比例由王某补偿，但预期拆迁利益因合同无效不受保护，且其 “永久使用” 约定本质为变相买卖，不具备法律效力。

【相关法律】

1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：宅基地使用权人必须是本集体经济组织成员。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。