赠与房产未过户，赠与人反悔，受赠人能否要求继续履行？原则上不能。很多人有一个误解，觉得赠与合同都签了，白纸黑字写清楚了，反悔就是违约，法院肯定得判过户。这个理解在普通赠与上行不通。法律给赠与人留了一条很宽的路，叫任意撤销权：只要房子还没过户，赠与人随时可以反悔，不需要任何理由。合同有效，不等于你能拿到房子。受赠人手里拿的是一份“赠与人随时可以撤掉的承诺”，不是已经到手的物权。那什么情况下，反悔不管用？关键看有没有踩到法律划出的例外线。

第一个例外，也是实务中最硬的：赠与合同办了公证。公证赠与不适用任意撤销权，赠与人不能拿“还没过户”当理由反悔。曾经有过个案子，老人把房子公证赠与孙子，后来反悔起诉要求撤销，法院没支持；他又立了一份公证遗嘱，想把房子留给其他子女，法院最终还是判房子归孙子。理由很直接：公证赠与不能任意撤销，后面立的遗嘱也对抗不了它。所以，公证这个动作，基本把赠与“锁死”了。

第二个例外，具有道德义务性质的赠与。比如为了报答长期照顾、基于扶养或报恩做出的赠与，法院有可能认定赠与人不能随意撤销。有个案子，邻居照顾一对老夫妻六年，老人承诺赠一套房但没过户，后来反悔。法院认为这个赠与带有道德义务性质，判老人必须履行，把房子交给照顾他的人。不过，这条路径的认定弹性比较大，不像公证那么确定，法官有裁量空间。

还有一个容易被忽略的点：赠与合同里明确写了“放弃任意撤销权”。实务中法院倾向于认可这种约定的效力，赠与人自愿放弃了这项权利，就不能再拿“没过户”来反悔。这比“道德义务”稳，又比“公证”门槛低，是受赠人可以争取的一个条款。

反过来，赠与人还有一条特殊的退路：穷困抗辩权。如果赠与合同成立后，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响生活或经营，即使合同公证了、不能任意撤销，他也可以主张“不再履行”。注意，是“不再履行”，不是把已经给出去的拿回来。这条规则保护的是赠与人的基本生存，公证赠与也挡不住。

最后，刘颖新律师给大家几点法律建议。第一，受赠人想稳，两条路选一条：尽快过户，或者至少把赠与合同做公证，这两件事只要做成一件，赠与人就基本失去了反悔的空间。第二，如果你是赠与人，房子还没过户、合同也没公证，反悔要趁早，书面撤销通知送到对方手里就生效，别只口头说说，留不下痕迹。第三，赠与合同里如果写明了“不可撤销”或者“放弃任意撤销权”，赠与人再反悔的难度会大很多，签字之前看清楚这句话。第四，涉及赡养、照顾这类附义务的赠与，把义务内容写具体，受赠人有没有履行、履行到什么程度，将来才有据可查。第五，这类纠纷的核心通常不在“合同有没有效”，而在“撤销权能不能行使”，动手之前先把公证、过户、撤销通知这几个时间节点理清楚，比笼统争论“该不该给”直接得多。