在房屋赠与中，必须严格区分“赠与合同的效力”与“房屋所有权的变动”这两个不同的法律层面。依据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这一规定确立了不动产物权变动的登记生效主义。在房屋赠与中，赠与合同自双方意思表示一致时生效，但房屋所有权自办理过户登记时才发生转移。两者之间的关系可概括为：赠与合同是物权变动的原因行为（债权行为），办理过户登记是物权变动的生效要件（物权行为）。合同有效并不意味着物权已经变动，未办理过户也不影响合同的效力。这一“物债两分”原则在司法实践中具有重要意义——例如，赠与人已将房屋交付受赠人占有使用但未办理过户，房屋所有权仍属于赠与人；赠与人将该房屋另行出售给第三人并办理过户的，第三人取得所有权，受赠人只能向赠与人主张违约责任，而不能向第三人主张返还房屋。