随着《民法典》设立居住权制度，不少父母在将房屋赠与子女时，会约定自己继续居住至终身，以兼顾财产传承和养老保障。如果子女日后将房屋出售或者设定抵押，父母是否仍能继续居住，关键取决于居住权是否依法设立并产生对抗效力。

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要。第三百六十八条进一步规定，居住权自登记时设立，但法律另有规定的除外。这意味着，居住权属于登记生效的物权，仅在赠与合同中约定保留居住权，而未依法办理居住权登记的，该约定原则上仅对合同当事人具有约束力，对善意第三人一般不发生物权效力。

如果受赠人在房屋上设立抵押或者将房屋转让给第三人，赠与人主张继续居住，法院通常首先审查是否已经办理居住权登记。已经依法登记的，新的产权人原则上应当尊重既有居住权；未办理登记的，则需结合第三人是否知晓相关约定、是否存在恶意串通等因素具体认定。对于善意取得房屋产权的第三人，仅凭赠与合同中的居住约定，通常难以对抗其合法取得的物权。

因此，保留居住权不能停留在合同约定层面。对于确有长期居住需求的赠与人，应当及时办理居住权登记，使居住权具备完整的物权效力，才能在房屋再次处分时依法维护自身居住权益。