房屋赠与过户完成后，产权归受赠人所有，受赠人理论上拥有处置权，可出售、抵押、出租房屋。但如果赠与附带赡养、居住等义务，受赠人擅自卖房抵押，属于严重违约侵权，赠与人可依法维权。

若赠与合同明确约定“受赠人不得擅自处置房屋”，受赠人私自出售、抵押的，赠与人可以起诉撤销赠与、要求赔偿全部损失、追回房屋价款。若合同约定附赡养义务，受赠人通过卖房逃避赡养责任，同样构成法定撤销事由，法院支持撤销赠与。

若房屋已经被善意第三人合法购买、无法追回房屋，赠与人可主张受赠人承担全额赔偿责任，包括房屋市值、养老损失、精神损失等。因此赠与房产时，务必提前限制处置权限、设立居住权、明确违约责任，从源头防止子女擅自卖房、抛弃老人。