很多人咨询房贷没还清、房屋有抵押，能否赠与家人。法律结论明确：有抵押的房屋可以签订赠与合同，但无法办理过户登记，产权无法真正转移，赠与处于悬空状态，存在巨大法律风险。

根据民法典及不动产登记规定，房屋存在银行按揭抵押、查封、冻结等限制状态时，不动产登记机构不予办理过户。因此房贷未结清的房屋，哪怕签了赠与合同、做了公证，也只能等结清贷款、解除抵押后，才能完成真正赠与过户。未过户前，赠与人依旧享有任意撤销权，随时可以反悔。

实操正确流程：先结清剩余房贷、办理解押手续，房屋恢复无抵押状态后，再办理赠与过户。若暂时无力结清，可在赠与合同中明确约定解押时间、过户期限、违约责任，锁定双方权利义务，防止赠与人中途撤销赠与、擅自处置房产。