《民法典》第六百五十八条明确规定了赠与人的任意撤销权，也是房屋赠与最核心的法律规则。简单来说，普通房屋赠与，在未办理过户登记之前，赠与人可以无理由、随时撤销赠与，不需要受赠人同意，也不需要承担违约责任，这是法律赋予赠与人的特殊保护权利。

任意撤销权存在三类法定例外，这三种情况哪怕没过户，也不能随便反悔。第一，经过公证处公证的赠与合同，不得任意撤销；第二，具有救灾、扶贫、助残等公益性质的赠与；第三，具有道德义务性质的赠与，比如对抚养、赡养义务人进行的赠与。除此之外的普通亲属赠与、朋友赠与、情侣赠与，全部适用任意撤销规则。

很多受赠人误以为签了合同就稳了，实则只要没过户，赠与人随时可以撤回。即使受赠人已经入住、装修、缴纳物业费，只要产权未变更，物权仍属于原房主，赠与人依旧可以收回房屋。因此接受房产赠与，务必尽快办理过户，或者办理赠与公证，锁定法律效力，防止对方临时反悔。