《民法典》第二百零九条明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋作为典型不动产，其赠与行为不仅要满足“无偿给予”的核心特征，还必须符合法定形式要件，书面赠与合同是基础，产权过户登记是生效关键，仅靠口头承诺或实际交付房屋钥匙均不产生物权变动效力。实践中，常有亲友间口头约定赠与房屋，受赠人实际入住多年但未办理过户，后赠与人因家庭矛盾、财产规划变更等原因反悔，主张房屋所有权并要求受赠人腾退的纠纷。此时法院通常会支持赠与人，因为口头赠与缺乏法定书面形式，无法证明赠与合同的成立与生效，即便受赠人能提供物业费缴纳记录、证人证言等，也难以替代书面合同和过户登记的法律效力。需要注意的是，即使赠与合同经过公证，若未完成过户，赠与人仍享有所有权，但不得行使任意撤销权，受赠人可起诉要求其履行过户义务。因此，无论是亲属间还是朋友间的房屋赠与，务必签订规范的书面赠与合同，明确双方权利义务，并在合同签订后及时到不动产登记部门办理过户手续，避免因形式瑕疵导致权益受损。