在我国住房保障体系中，经济适用房、共有产权房等政策性住房承担着“住有所居”的重要功能。这类房屋并非完全意义上的商品住房，其产权受到政府政策的严格限制。因此，当业主考虑将此类房产赠与亲属或他人时，必须面对一个核心问题：政策性住房能否赠与？如何赠与？赠与是否有效？

一、政策性住房的产权特性决定赠与受限

政策性住房的本质是“有限产权”，即购房者仅享有部分产权，另一部分由政府持有（如共有产权房），或在转让时需补缴土地收益（如经济适用房）。这种“共有”或“受限”的产权结构，决定了其处分权不能像普通商品房那样自由。

1.经济适用房

产权人需取得《房屋所有权证》满5年后，方可上市交易；未满5年不得办理过户，赠与亦受此限制；上市交易时，需按同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府补缴土地收益；赠与属于产权转移行为，同样需满足上述条件并缴纳税费。

2.共有产权房

产权由个人与政府按比例共有；转让、赠与、抵押等行为均需政府同意；受赠人通常需符合当地保障性住房申请条件；赠与后，政府所占份额不变，受赠人仅取得个人份额部分。

二、赠与的合法路径与操作程序

若满足政策条件，政策性住房的赠与可按以下流程进行：

1.确认是否具备赠与资格

查明房屋是否已取得完整产权或满足上市交易条件；向住建部门或保障房管理中心咨询是否允许赠与；确认是否需要补缴土地出让金或差价收益。

2.办理赠与合同与公证

双方签订《房产赠与合同》，明确房屋信息、赠与意愿、权利义务等；建议办理赠与公证，增强法律效力，避免日后争议；若涉及共有产权，需政府作为共有人出具同意赠与的书面意见。

3.缴纳税费并办理过户

契税：受赠人需缴纳3%左右的契税（具体税率依地方政策）；

印花税：按房价0.05%缴纳；

其他费用：可能包括评估费、登记费、公证费等；

携带房产证、身份证、赠与公证书等材料，到不动产登记中心办理产权转移登记。

三、赠与中的风险与防范

1.赠与可能被认定为“变相转让”或“规避政策”

若赠与对象非直系亲属，且无合理理由，可能被监管部门质疑为“变相炒房”或“规避限购”；

政府有权拒绝过户或要求补缴更高比例的收益。

2.受赠人未来处置受限

受赠人取得的仍是政策性住房，未来出售、抵押仍受年限、对象、补缴等限制；

不可立即按商品房价格自由交易。

3.家庭纠纷风险

若未征得其他家庭成员（如配偶、子女）同意，可能引发继承或共有权纠纷；

建议在赠与前进行家庭协商，必要时签署家庭内部协议。

四、司法实践中的倾向

法院在审理政策性住房赠与纠纷时，通常秉持以下原则：

1.尊重政策规定：优先适用地方政府关于保障性住房管理的规范性文件；

2.保护公共利益：防止通过赠与方式规避保障房政策，损害社会公平；

3.兼顾私人意思自治：在政策允许范围内，尊重赠与人的真实意愿。