在房产传承与家庭资产配置中，赠与是一种常见方式。父母将房产赠与子女，既是对下一代的关爱，也是财富传承的重要途径。然而，当受赠的房产未来需要出售时，许多人才发现：个税负担可能远超预期。为何受赠房产再出售会面临高额个人所得税？如何计算？又该如何合法合规地减轻税负？

一、为何个税“高额”？核心在于“原值认定”与“优惠政策缺失”

与普通二手房交易不同，受赠房产在再次出售时，无法享受“满五唯一”免征个税的优惠政策。这是税负高昂的根本原因。根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：受赠人转让受赠房屋时，应纳税所得额=转让收入原捐赠人购置成本赠与及转让过程中支付的相关税费，适用税率为20%不能享受“自用5年以上且是家庭唯一生活用房”免征个税的政策

相比之下，若该房为儿子自行购买并满足“满五唯一”，则可免征个税。而受赠房产即使“满五唯一”，仍需缴纳高额个税，差距显著。

二、如何计算？两种征收方式并存

税务机关对受赠房产再出售的个税征收，主要采用两种方式：

1.核实征收（差额20%）

适用于能提供完整原始购房凭证、契税档案、赠与公证书等资料的情况。

税额=（转让收入原购房成本受赠税费合理费用）×20%

上海等地已明确要求据实征收，不得核定。

2.核定征收（按转让收入1%3%）

适用于无法提供完整原值凭证的情况。

由地方税务机关根据当地政策核定征收率，通常为转让价格的1%3%。

虽税负可能低于差额20%，但实际仍可能较高，且受地方政策影响大。

三、为何税基大？时间久、房价涨、差额高

受赠房产多为长辈早年购入，购房成本低，而多年后出售时市场价已大幅上涨，导致“转让收入原值”差额巨大，20%税率下个税金额自然高昂。

例如：原购房价：50万元（1990年代）出售价：800万元（2025年）差额近750万元，个税可达150万元。“免费得房，高价缴税”成为许多家庭面临的现实困境。

四、如何合法减轻税负？税收规划建议

面对高额个税，可通过以下方式合理规划，降低税负：

1.“满五唯一”虽不免税，但可优化路径

虽受赠房产再出售不享受“满五唯一”免税，但继承房产在满足“满五年且唯一住房”时，可免征个税。可考虑：父母先不赠与，待身后由子女依法继承，再出售，可大幅节省税费。

2.通过“赠与+再出售”路径规划

将房产先赠与名下无房的成年子女、孙子女或兄弟姐妹（签好协议），缴纳契税（3%）和印花税（0.05%）。由其以“满五唯一”身份出售，可能仅需缴纳1%核定个税或免税，整体税负更低。

3.保留完整凭证，争取合理扣除

妥善保存原购房合同、发票、契税票、赠与公证书、评估报告、装修发票等。合理费用（如大额装修、翻修）可计入扣除项，降低应纳税所得额。

4.关注地方政策与核定标准

不同城市对“核定征收”比例不同，部分城市对“满五唯一”受赠房可能给予1%优惠税率。

建议提前咨询当地税务部门，了解最新执行口径。