在亲情、爱情或友情的维系中，房产赠与是一种常见的情感表达方式。然而，当关系破裂、受赠人行为失当，或赠与人生活陷入困境时，许多人会发出疑问：房子已经过户给对方，还能要回来吗？答案并非绝对“不能”，但在法律上受到严格限制。

一、一般原则：过户后赠与不可随意撤销

根据《中华人民共和国民法典》的规定，赠与合同在财产权利转移后，赠与人原则上不得撤销赠与。一旦房屋完成不动产过户登记，所有权即合法转移至受赠人名下，赠与行为在法律上已经完成。此时，赠与人不能再以“后悔”“经济困难”等主观原因为由单方面收回房产。

二、例外情形：符合法定条件可撤销赠与

尽管过户后赠与难以撤销，但法律为保护赠与人基本权益，设定了法定撤销权。根据《民法典》第六百六十三条，出现以下三种情形之一，赠与人有权撤销赠与，即使房产已过户：

1.严重侵害赠与人或其近亲属的合法权益

如受赠人对赠与人实施家庭暴力、诽谤、侵占其他财产等行为，严重伤害赠与人身心或财产权益。

2.对赠与人负有扶养义务而不履行

例如子女受赠父母房产后，拒绝赡养年老多病的父母，导致其生活陷入困境。

3.不履行赠与合同中约定的义务

若赠与合同中明确约定“受赠人须长期照料赠与人”“不得出售房产”“需承担医疗费用”等义务，而受赠人未履行，赠与人可依法撤销。

三、特殊情形：继承人也可代为行使撤销权

若赠与人因受赠人违法行为导致死亡或丧失民事行为能力，其继承人或法定代理人可在知道撤销事由之日起六个月内代为行使撤销权，维护赠与人合法权益。

四、撤销后的法律后果：可要求返还房产

一旦法院判决撤销赠与，赠与合同自始无效，受赠人丧失合法占有依据。赠与人可依据生效判决，要求受赠人配合办理房产过户手续，将产权重新登记至自己名下。

此外，根据相关税务规定，因法院判决或依法撤销的产权转移，已缴纳的契税可申请退还，税务机关应在核实后按规定办理退税。

五、实务建议：如何防范风险？

1.赠与前慎重决策：赠与是重大财产处分行为，应充分评估受赠人品行与未来风险。

2.签订附义务赠与合同：可约定赡养、照料、不得出售等条件，增强法律约束力。

3.办理公证：虽非强制，但公证可增强合同证明力，降低争议风险。

4.保留证据：如受赠人存在侵害、不履行义务等行为，应及时收集证据（如录音、聊天记录、证人证言等）。

“赠出去的房子，泼出去的水”，虽然情感上难以接受，但法律上已过户的赠与房产原则上不可收回。然而，法律也为赠与人保留了“最后防线”——法定撤销权。只要符合法定情形，并在时效内依法主张，房子仍有可能“要回来”。因此，赠与不是“无条件的付出”，而应是“有保障的爱”。理性规划、合法操作，才能让善意不被辜负，让产权有据可依。