一、基本案情

老年赠与人早年因患病被依法认定为限制民事行为能力人，其子作为近亲属，明知赠与人行为能力受限，仍与其签订房屋赠与合同，受赠整套涉案房屋并完成过户。受赠人取得房屋产权后短时间内擅自低价将房屋转售案外人，导致房屋无法返还。后续经生效裁判确认，案涉赠与合同因赠与人欠缺相应民事行为能力归于无效。赠与人监护人代为起诉，主张按房屋真实市场价值赔偿房屋损失及维权律师费。法院依据举证妨碍规则，采信原告主张的市场价格，判令受赠人全额赔偿房屋损失，驳回律师费诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点：限制民事行为能力人订立的赠与合同依法无效，过错方致使标的物无法返还的，应按房屋真实市场价值折价赔偿；持有交易证据一方无正当理由拒不举证，构成举证妨碍，需承担不利裁判后果。近亲属负有照管、监护义务，明知亲属行为能力受限仍接受赠与、擅自处分房产，主观存在明显过错，是合同无效及财产损失的全部过错方。

备案低价成交价明显偏离市场合理价格，不能作为赔偿依据。卖房人实际掌控交易合同、流水等关键证据，无正当理由拒不提交，法院依法采信原告主张的市场价值作为赔偿标准。同时，律师费并非合同无效后的法定必然损失，在无明确约定情况下，不予支持赔偿，符合民事损失填平原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十五条：限制民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条：一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。