一、基本案情

涉案农村房屋及宅基地原属本村无子女村民所有，该村民生前由本村一对夫妻负责养老送终，村委会出具证明确认涉案房屋由该夫妻依法继承。其后，该夫妻与本村另一村民签订房屋买卖协议，约定将涉案院落房屋及过道有偿转让，买受人全额支付购房款，出卖人完成房屋交付。买卖双方均为同一村集体经济组织成员，交易系双方真实自愿行为。买受人为固定房屋权属、避免争议诉至法院，请求确认合同有效并享有房屋居住使用权，法院依法支持其全部诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点为同村村民之间的农村房屋买卖，在权属来源合法、意思表示真实的前提下，依法认定有效。涉案房屋虽原始登记在他人名下，但出卖人通过养老送终的事实行为，经村委会佐证取得房屋合法处置权利，具备对外交易的基础条件。

买卖双方均属于本村集体经济组织成员，本次房屋交易未突破农村宅基地流转的身份限制，不违反法律强制性规定与公序良俗。合同文本瑕疵不影响整体效力，双方当庭认可交易行为，应认定合同成立且有效。同时法院明确判决仅确认居住使用权，不阻碍行政机关后续产权合规处置，兼顾交易稳定性与行政管理秩序。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4.《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

5.《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。