一、基本案情

本村村民将自有宅基地房屋出售给非本村人员，双方签订书面房屋买卖契约，房款结清、房屋完成交付，后续受赠人长期居住并装修房屋。出让多年后，原房主以购房人、后续受赠人均非本村集体经济组织成员，宅基地流转违法为由起诉维权。经查，涉案房屋先后历经买卖、赠与两次流转，两次交易主体均不具备本村集体成员资格。法院认定两次交易均违反法律强制性规定，依法判决房屋买卖合同、后续赠与协议全部无效，合同无效后的返还及赔偿事宜由双方另行处理。

二、律师评议

本案明确农村房地流转核心裁判规则：农村房屋买卖、赠与行为依附宅基地使用权，仅限本集体经济组织成员内部流转。宅基地具有集体福利、身份专属属性，向外部人员流转会损害村集体权益，属于法律禁止的无效民事行为。

无论交易是否自愿、款项是否结清、房屋是否长期交付使用、是否经过村委见证，只要受让、受赠主体不具备本村集体成员资格，合同自始无效。连环流转中后手赠与行为，因基础物权流转违法，同样归于无效。同时法院尊重当事人选择权，合同无效后的退房、退款、装修损失赔偿可由当事人另行诉讼解决。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

3.《中华人民共和国土地管理法》第九条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。