【基本案情】

刘某乙与宋某系夫妻，育有二子：刘某甲、刘某丙。宋某于2021年11月去世。位于北京市密云区某号院内房屋（北房四间、西厢房三间）登记宅基地使用权人为刘某乙。2022年3月，经法院调解确认，该院内北房四间中东数第一、二、三间及第四间东侧三分之一间归刘某乙所有，西厢房北数第一、二、三间北侧二分之一间归刘某乙所有。2023年5月，刘某乙与刘某甲签订《赠与协议》，约定刘某乙将上述继承所得的房屋赠与刘某甲，刘某乙保留居住权，日后若房屋翻建须保证刘某乙居住，并约定在政策允许时配合办理确权登记。刘某甲系该村集体经济组织成员。协议签订后，刘某乙将房屋相关手续交付刘某甲，后双方因房屋使用权产生争议，刘某甲起诉请求确认《赠与协议》有效并确认赠与房屋归其所有。刘某乙当庭表示同意。法院经审理认为，双方签订的《赠与协议》系真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效；但农村房屋所有权及宅基地使用权的变更需经依法登记方能发生物权变动效力，在未经变更登记前，刘某甲主张确认房屋归其所有的请求缺乏法律依据，判决确认协议有效，驳回了确认所有权归属的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为，本案系农村宅基地上房屋赠与合同纠纷，核心争议在于赠与合同的效力与物权变动的区分认定。首先，刘某甲系该村集体经济组织成员，具备受赠农村宅基地上房屋的主体资格；刘某乙与刘某甲签订的《赠与协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害村集体经济组织合法权益，应属合法有效。其次，根据《民法典》第二百零九条及《土地管理法》相关规定，不动产物权的设立、变更经依法登记方发生效力，农村房屋所有权及宅基地使用权的转移须经法定登记程序。因此，虽然《赠与协议》有效，但在办理权属变更登记前，受赠人仅享有基于合同的债权请求权，不能直接主张物权归属。法院确认协议有效，同时指出受赠人可依约对房屋享有合理占有、使用等权利，待条件成就时再行办理变更登记，处理得当。本案提示，农村宅基地上房屋赠与合同有效不等于物权转移，受赠人应及时办理权属变更登记，以取得完整的物权效力。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（民事法律行为有效要件）、第二百零九条（不动产物权登记生效），以及《中华人民共和国土地管理法》第九条（宅基地所有权属农民集体）、第十一条（集体土地经营管理者）、第十二条（土地登记受法律保护）。依据上述规定，刘某乙与刘某甲签订的《赠与协议》符合民事法律行为有效要件，应属合法有效；但农村房屋及宅基地使用权的物权变动须经依法登记，未经登记不发生物权效力，故对确认所有权归属的请求不予支持。法院仅确认赠与合同效力，提示当事人可依法办理变更登记后取得完整物权。