一、基本案情

租赁机构与承租人续签房屋租赁合同，约定租期、租金标准及逾期付款、逾期退租的违约责任。租赁期间，承租人未经出租方许可，擅自变更房屋实际居住人，且长期拖欠租金。出租方、承租人、实际居住人三方签订补充协议，明确承租人限期补缴欠付租金，租期届满后房屋需如期交还。后续承租人仅补缴部分租金，仍拖欠剩余租金。租期届满后，双方未续签合同，实际居住人以与承租人存在其他民事纠纷为由，拒不腾退房屋。出租方诉请确认合同终止、追索欠付租金、调整违约金，并要求承租人及实际居住人腾退房屋、连带承担逾期占有使用费。

二、律师评议

本案核心裁判亮点为三方协议约束实际居住人、合同到期后无权占有需连带担责及违约金司法酌减规则。案涉租赁合同及三方补充协议均系各方真实意思表示，合法有效，对签约主体均具有约束力。承租人拖欠租金构成违约，依法应承担补足租金、支付违约金的违约责任。双方租赁合同已于租期届满之日自动终止，承租人及实际居住人丧失合法居住依据。

实际居住人自愿签署三方协议，认可租期届满的腾退义务，其与承租人的内部纠纷不能对抗出租方的合法物权，拒不腾退构成无权占有。法院据此认定实际居住人与承租人就腾退房屋、支付逾期占有使用费承担连带责任。同时针对约定违约金过高的情形，法院结合实际损失、履约情况依法酌情调低，兼顾守约方权益与违约方过错程度，体现公平原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。三方签署的协议对承租人和实际居住人均具有约束力。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。

4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的实际居住人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。