一、基本案情

一对老年夫妻因其子意外离世，与儿媳、孙女签订家庭协议，约定利用儿子死亡赔偿金共同购置涉案房产，并确认二老享有房屋终身居住权益。案涉房屋登记在儿媳名下，后儿媳因民间借贷负债，房屋被债权人申请查封并进入强制执行程序。二老以案外人身份提起执行异议之诉，主张其基于出资及书面协议享有合法居住权，且为房屋实际长期居住人，请求法院停止强制执行并确认居住权。法院审理查明，涉案房屋为家庭共同出资形成的共有财产，但双方约定的居住权未办理不动产登记。

二、律师评议

本案核心裁判要点：居住权属于登记生效的用益物权，仅有书面协议未完成登记，不产生物权效力，无法对抗善意债权人与司法强制执行；但合法在先居住权益可在房屋处置中予以保留保护。本案中，涉案房屋虽登记在被执行人名下，但确属家庭共有财产，被执行人单方抵押、过户行为存在瑕疵，侵害其他共有人权益。依据物权公示原则，未登记的居住权仅具有对内合同效力，不具备对外对抗效力，不能阻却法院合法查封、拍卖程序。同时法院作出人性化裁判指引，即便无法排除执行，原告早已形成的真实居住权益设立于抵押、查封之前，执行拍卖过程中应当予以尊重和保留，新房主不得随意驱逐长期居住的老人，平衡了物权公示秩序与弱势群体居住权益。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。本案当事人仅签订协议未登记，法定居住权未有效设立。

3. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条：法院可依法查封被执行人与他人的共有财产，共有人不得以内部权属争议直接排除整体执行。

4. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款：拍卖财产上在先的合法居住权益不因拍卖消灭，应当在执行中依法保留。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第三百一十条：案外人执行异议之诉中，案外人不享有足以排除强制执行民事权益的，法院应当依法驳回其诉讼请求。