基本案情

高某甲与曲某乙多次结婚、离婚，曲某甲系曲某乙亲生儿子，高某甲为曲某甲继母。2017 年由曲某乙账户出资购置四套商用房产，直接登记在曲某甲名下，购房票据、房产证原件长期由高某甲、曲某乙保管，房屋实际用于二人控制的公司经营使用。 2023 年 7 月双方离婚协议写明婚后无共同财产、无财产纠纷，之后二人再次复婚；2024 年 11 月曲某乙去世，无遗嘱。 高某甲起诉主张双方存在口头借名买房，购房是为规避公司经营风险，请求判令曲某甲配合办理房屋过户至高某甲名下。 曲某甲抗辩案涉房产属于父亲对身患重病自己的赠与，不存在借名合意。 法院认定高某甲原告主体适格；但高某甲没有借名买房直接证据，仅有出资、保管证件、实际使用等间接证据，无法证明借名合意；案涉房产属于商用房不受限购，规避公司风险不属于合理借名理由；结合家庭财产状况，认定案涉房屋属于父母对子女的赠与，判决驳回高某甲全部诉讼请求。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

借名买房核心要件是借名合意，书面借名协议、聊天、录音是直接证据；仅有出资、保管房本、占有使用，属于间接证据，无法单独证明借名关系成立，主张借名一方承担举证不能风险。

借名理由需要客观合理；本案房产为工业商用房，不受购房限购约束，规避公司关联交易风险不属于法律上认可的合理借名事由。

亲属之间出资购房登记在子女名下，在无明确借名约定时，司法实践优先推定为赠与。

离婚协议写明无婚后共同财产，虽后续复婚，但该约定可以印证当事人对当时财产状态的认知，复婚不能改变已经完成物权登记的财产归属。

实务提示：若要做房产代持，务必签订书面借名买房协议，明确代持原因、产权归属、过户条件、违约责任，留存沟通记录。

法条依据

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十四条 《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条、第一百零九条 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十二条