基本案情

秦某甲以工程款抵账 + 部分现金方式，向开发商河南某置业公司购买案涉商品房，签订书面商品房买卖合同，付清全部购房款、缴纳维修基金，查封前已经实际占有房屋，因开发商原因未能办理过户。后秦某甲夫妻将该房屋赠与女儿秦某。因开发商欠付河南某公司工程款，案涉房屋 2022 年被法院保全查封。秦某提起执行异议被裁定驳回，提起案外人执行异议之诉，请求停止对案涉房产强制执行。 法院审理认为，秦某甲作为原始买受人，完全满足不动产买受人排除金钱债权执行的全部要件；秦某通过赠与继受取得秦某甲的实体权益，可以一并排除执行，判决停止对案涉房屋强制执行，诉讼费由被执行人开发商承担。

律师评议

刘颖新主任律师认为：

工程款抵顶购房款，有抵账协议、委托付款书、收款收据、施工合同相互印证，可以认定为已经实际支付购房款。

继受取得（赠与、继承）案外人，若前手原始买受人完全满足无过错买受人四要件，后手受赠人可以继受该物权期待权，得以排除强制执行，该裁判观点属于实务中的倾向性裁判口径哈尔滨铁路。

排除执行四要件：查封前合法书面合同、查封前付清全款、查封前合法占有、非因自身原因未过户，四项缺一不可。本案房屋未过户根源在于开发商，不属于买受人自身过错。

赠与属于无偿行为，但本案赠与发生在父亲已经取得足以排除执行的物权期待权之后，并非直接从被执行人开发商处赠与，故区别于直接受赠被执行人财产的情形。

案件诉讼费由被执行人（开发商）负担，申请执行人不承担诉讼费。

法条依据

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第三百零九条； 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十四条中华人民共...