一、基本案情

某担保公司因借贷纠纷取得被执行人名下房产的优先受偿权，法院依法查封、拟拍卖涉案房屋。房屋实际居住的长辈以长期居住、出资帮扶、分家协议及查封后出具的赡养调解书为由，主张对房屋享有终身居住权，请求阻止房屋移交、排除强制执行。法院审理查明，当事人始终未办理居住权登记，其主张的居住权益仅为家庭内部赡养约定，并非民法典规定的法定居住权，且无法对抗成立在先的合法抵押优先受偿权，最终驳回原告诉请。

二、律师评议

本案核心裁判规则：民法典项下的居住权属于登记设立的用益物权，未办理登记不产生物权效力，家庭内部分家、赡养约定仅具有债权属性，不能对抗善意第三人及在先担保物权。物权适用登记生效原则，当事人长期居住的事实、内部协议、事后司法调解，均不能替代法定登记程序创设居住权。同时权利顺位遵循“在先优先”原则，本案抵押权设立、查封行为均早于当事人相关权益约定，担保公司的优先受偿权顺位更高。当事人可依据赡养协议向子女主张赡养权益，但无权阻碍涉案房屋的司法拍卖及移交执行。此外，执行异议之诉无撤销执行裁定的司法功能，当事人相关诉求依法不属于本案审理范围。

三、法条依据

1. 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

3. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

4. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：案外人执行异议之诉中，案外人不享有足以排除强制执行民事权益的，人民法院应当判决驳回其诉讼请求。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，举证不能应承担不利后果。