【基本案情】

于某与杨某甲原系夫妻关系（2010年离婚），杨某甲与杨某乙系兄妹关系。2015年，杨某乙因拆迁取得位于北京市通州区某小区某号房屋（以下简称案涉房屋）。2018年，杨某乙及其妻与杨某甲签订《房屋赠与协议》，约定将案涉房屋赠与杨某甲。2018年11月，于某与杨某甲签订《房屋买卖合同》，约定杨某甲将案涉房屋以380万元出售于某，于某已支付首付款120万元，余款260万元于过户后半年内付清。合同签订前，于某已陆续向杨某甲支付120万元（其中80万元于2018年4月支付，40万元于2018年10月前支付）。合同签订后，案涉房屋未交付于某，杨某甲将其名下位于通州区另一处房屋（康泰园某号）供于某居住（居住期间自2018年5月至2023年12月）。后因案涉房屋产权仍登记在杨某乙名下，2023年诉讼中杨某乙明确表示因于某未准备好余款，不同意将房屋赠与杨某甲，导致杨某甲无法取得房屋所有权并履行交付义务。于某起诉请求解除合同、返还首付款120万元并支付违约金、房租差价及房屋收益等。一审法院认定合同有效，因杨某乙不同意赠与导致杨某甲无法履行合同，于某有权解除合同；杨某甲返还购房款120万元；于某居住杨某甲提供房屋所获利益可弥补杨某甲占用资金造成的损失，违约金与居住利益相互抵销；驳回其他请求。

【律师评议】

刘颖新律师认为，本案争议焦点为杨某甲是否构成违约以及合同解除后损失赔偿的认定。关于违约认定，杨某甲作为出卖人，负有交付房屋并转移所有权的义务。因赠与人杨某乙明确拒绝履行赠与义务，杨某甲无法取得案涉房屋所有权，导致其与于某之间的《房屋买卖合同》履行不能，该情形属于杨某甲自身原因所致，其应对合同无法履行承担过错责任。关于不安抗辩权的行使，杨某甲主张于某无力支付尾款而行使不安抗辩权，但未能提供证据证明于某存在丧失履行能力的情形，且于某已支付120万元首付款，余款支付条件为过户后半年内，付款义务尚未届期，杨某甲以于某“可能无法支付”为由拒绝履行先交付义务，不符合不安抗辩权的法定要件。关于损失赔偿，双方合同未约定违约金及交房时间，于某主张的资金占用损失与其实际居住杨某甲提供的房屋所获收益相当，法院认定相互抵销，符合公平原则。于某主张的房租差价及房屋收益因案涉房屋未实际交付，缺乏事实依据。一审判决合同解除并返还购房款，认定事实清楚，适用法律正确。

【法条依据】

本案法律依据包括《中华人民共和国民法典》第五百六十三条（合同法定解除）、第五百六十六条（合同解除的效力），《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条（缺席判决），以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（举证责任分配）。根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。杨某甲因无法取得房屋所有权而无法履行交付义务，合同目的无法实现，于某有权解除合同。第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的可以请求恢复原状并赔偿损失，杨某甲应返还已收购房款。关于违约金的认定，合同未约定违约金标准，法院根据公平原则，以于某居住收益抵销资金占用损失，符合《民法典》关于损失赔偿的立法精神。民事诉讼法第一百四十七条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。