【基本案情】

1998年，当事人双方签订公证《房屋赠与书》，赠与人将其拆迁安置所得的农村宅基地房屋无偿赠与受赠人，当地村委会出具证明同意本次赠与行为。多年后案涉区域改制为街道，原有村民全部转为非农户口，涉案房屋现已拆迁腾退。赠与人一方主张双方名为赠与、实为私下买卖宅基地房屋，受赠人签约时并非本村集体成员，案涉合同违反宅基地流转强制性规定，依据房地一体原则应属无效，遂诉至法院请求确认赠与合同无效。受赠人抗辩赠与真实合法，且其配偶、子女已落户涉案地址，具备对应集体成员资格，合同不存在无效情形。

【律师评议】

本案核心裁判要点：宅基地房屋赠与效力审查以家庭户为单位，虽受赠人签约时无集体成员资格，但其配偶、子女后续落户取得成员身份，且赠与经村委会同意、区域已整体改制，未造成宅基地对外非法流转的，赠与合同合法有效。首先，原告无证据证明双方存在房屋买卖对价交易，本案法律关系应认定为公证赠与，并非变相买卖。其次，宅基地使用权以家庭户为享有主体，受赠人家庭成员取得涉案辖区户籍，可依法享有宅基地相关权益，案涉赠与未损害集体利益、未违反法律强制性规定。最后，原告事后反悔主张合同无效，缺乏事实与法律依据，依法不予支持。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。