【基本案情】

高龄老人名下拥有单位福利房屋，经公证夫妻财产约定，案涉房屋归老人个人所有。老人确诊阿尔兹海默病，被法院宣告为无民事行为能力人，由其配偶担任法定监护人。监护期间，配偶为回馈长期尽主要赡养义务的次子，以低价存量房买卖形式，将案涉房屋过户至次子名下，合同关键条款空白、交易价款未实际支付，实为无偿赠与。后配偶去世，长子被法院变更为老人共同监护人，其主张案涉交易违法，诉请确认房屋买卖合同无效。法院审理认定双方系通谋虚伪意思表示，判决买卖合同无效，隐藏的赠与效力另行处理。

【律师评议】

本案核心裁判要点：亲属间无真实付款、价格异常、条款残缺、违背正常交易流程的房屋买卖，可依法认定为通谋虚伪意思表示，表层买卖合同无效，真实法律关系按隐藏行为另行评价。本案中，监护人与次子签订买卖合同仅为过户形式，无真实买卖合意与对价履行，完全符合“名为买卖、实为赠与”的特征。同时，监护人处分无民事行为能力人财产，需严格遵循最有利于被监护人原则。表层虚假买卖行为依法无效，但隐藏的赠与行为效力、是否符合监护履职规范、是否损害被监护人权益，需当事人另行诉讼举证认定。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三十四条：监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。

2.《中华人民共和国民法典》第三十五条：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

3.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

4.《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。