一、基本案情

出卖人亲属与买受人签订二手房买卖合同及多份补充协议，约定房屋总价、家具家电随房交付、留存物业交割与户口迁出保证金各1万元，同时明确双方逾期履约的违约责任。后续出卖人变更为其直系亲属，承继原合同全部权利义务。出卖人完成房屋过户、户口迁出、费用清缴及房屋交付义务，但交房时存在擅自更换、取走合同约定家具家电的履约瑕疵。买受人付清绝大部分房款，仅留存1万元物业保证金未支付，且延迟兑付户口保证金。双方就履约赔偿、保证金支付产生争议，出卖人诉至法院，主张买受人支付剩余保证金及高额逾期违约金。

二、律师评议

本案核心裁判要点为二手房交易中双方均存在履约瑕疵的，应各自承担相应违约责任；守约方存在过错的，违约方违约金可依法酌情调低，不得全额支持超高违约金主张。案涉房屋买卖合同及补充协议均为双方真实意思表示，合法有效，对各方具有约束力。出卖人虽完成过户、交房、迁户等核心合同义务，但擅自变动随房交付的家具家电，属于不完全履行合同，存在过错，无权主张对应逾期违约金。买受人在出卖人完成全部核心履约义务后，无正当理由长期留存物业保证金，且延迟支付户口保证金，同样构成违约，应当承担违约责任。法院结合双方过错程度、实际损失大小、公平原则，驳回原告高额违约金诉求，酌情调低违约金金额，同时判令买受人支付剩余保证金，既坚守契约精神，又杜绝违约金过高、权责失衡的情形，符合民法典违约填平损失的基本原则。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十九条：当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

4.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。