一、基本案情

出卖人监护人与买受人夫妻双方签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定房屋交易相关赠与税费由买受人承担，同时明确出卖人需在约定期限内完成涉案房屋户口迁出，逾期按房屋总价日万分之五支付违约金。后续四方签订主体变更协议，由未成年出卖人继受原合同全部权利义务。交易履行中，出卖人因新房发票延迟取得，导致户口迁出逾期11天。买受人扣除高额违约金拒付剩余房款，双方成诉。买受人反诉要求出卖人支付全额违约金、返还已付赠与税费，法院结合违约情节对违约金予以司法酌减。

二、律师评议

本案核心裁判亮点在于违约金以实际损失为核心基准，约定过高的，法院可依据当事人申请结合案件情形依法酌情调低。本案出卖人确存在户口逾期迁出的违约行为，应当承担违约责任，但双方依据总价计算的违约金数额显著超出守约方实际损失，属于过高范畴。结合出卖人非恶意违约、逾期时间短、未造成重大损失等情节，法院适用公平与诚实信用原则酌减违约金，符合司法裁判惯例。同时，案涉合同明确约定房屋赠与变更产权产生的税费由买受人自行承担，该约定系双方自愿合意，合法有效。买受人事前知情且自愿履约，事后反悔主张返还税费无合同及法律依据，法院不予支持。本案兼顾契约严守与违约金损益相当原则，平衡买卖双方合法权益。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十五条：约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”，人民法院可以根据当事人请求予以调整。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。