一、基本案情

男女双方离婚时协议约定，婚内拆迁所得两套回迁安置房全部赠与婚生子女，但涉案房屋长期未办理产权过户登记。房屋建成前，孩子母亲擅自将涉案回迁安置房出售给第三人，双方签订房屋买卖合同，买受人足额支付购房款、中介费及房屋相关杂费，实际接收并占有使用房屋。此前母亲曾起诉要求解除合同，经生效判决确认房屋买卖合同合法有效。子女后续以房屋权利人身份起诉，主张买受人为非法占用，要求腾退房屋、支付占有使用费并结清相关杂费，法院依法驳回其全部诉求。

二、律师评议

本案核心裁判要点明确了离婚协议赠与未登记不产生物权变动效力、善意交易优先保护买受人权益的司法规则。离婚协议中房产赠与约定仅约束夫妻双方，不直接产生物权变动效果，未办理过户登记前，赠与行为未完成，子女未实际取得房屋完整物权，无法对抗善意第三人。本案中，买受人基于有效房屋买卖合同，支付合理对价、实际占有房屋，且交易合同已被生效判决确认有效，属于合法有权占有。原房屋处分人存在无权处分瑕疵，但不影响善意买受人的合法占有权益。子女因未及时办理房屋过户登记，自身存在重大过错，无权主张返还房屋、索要占有使用费，仅可向擅自处分房屋的亲属主张侵权赔偿责任。

三人。本案中，买受人基于有效房屋买卖合同，支付合理对价、实际占有房屋，且交易合同已被生效判决确认有效，属于合法有权占有。原房屋处分人存在无权处分瑕疵，但不影响善意买受人的合法占有权益。子女因未及时办理房屋过户登记，自身存在重大过错，无权主张返还房屋、索要占有使用费，仅可向擅自处分房屋的亲属主张侵权赔偿责任。

三、法条依据

1.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

4.《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。