【基本案情】

2001年、2002年，出卖方亲属先后与外村买方签订两份农村房屋买卖协议，将村内宅基地院落及房屋出售给非本村集体经济组织成员的买方，买方一家在此居住二十余年。涉案院落后续纳入城中村改造搬迁范围，房屋已被拆除。买方主张房屋灭失后合同无效情形已消除，并通过赠与方式让具备本市户籍的女儿取得搬迁资格，主张全部拆迁权益归其女儿所有。出卖方继承人诉请确认两份房屋买卖协议无效，法院结合宅基地身份属性规定，认定涉案买卖协议无效，同时因拆迁权益尚未最终确定，驳回买方反诉诉求。

【律师评议】

本案核心裁判亮点为农房买卖合同无效系法定无效，不因房屋拆除、居住多年、户籍变更而补正效力。首先，农村宅基地使用权具有专属身份属性，仅本村集体经济组织成员可享有，非本村成员签订的农房买卖合同，因违反法律强制性规定自始无效。其次，标的物房屋虽已拆迁灭失，但合同无效的法律评价溯及既往，不能以房屋灭失、长期居住、预选安置房等事实否定合同无效性质。最后，买方女儿虽取得本市户籍，但不具备涉案村集体成员资格，无法通过赠与行为规避宅基地流转禁止性规定，且拆迁权益尚未确权固定，其主张独占拆迁利益无事实与法律依据。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地的使用权仅限本集体经济组织成员享有，严禁向非集体成员流转。

3.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。宅基地使用权属于专属不动产物权，不得违规向非集体成员转让。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案买卖行为发生于民法典实施前，适用行为时法律认定合同效力。

5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人举证不能的，应承担不利法律后果。