【基本案情】

李某因照顾年迈父亲，多年来一直与父亲共同生活。父亲为感谢李某长期照料，与其签订《房屋赠与合同》，约定将名下一套住房赠与李某。双方随后依据法律规定办理了不动产预告登记，但尚未办理正式转移登记。

一年后，父亲因资金周转需要，未经李某同意，与王某签订《房屋买卖合同》，王某支付全部购房款，并办理了房屋所有权转移登记，成为登记产权人。李某得知后认为，其已经办理预告登记，赠与房屋依法受到法律保护，遂起诉请求确认买卖合同无效，并撤销王某取得的产权登记。王某辩称，其系善意购买涉案房屋，交易价格合理，且已经依法办理产权登记，应依法取得房屋所有权。

法院审理认为，预告登记的目的在于保障将来物权实现，未经预告登记权利人同意，处分该不动产并导致物权变动的，该处分行为不发生物权效力。涉案房屋在办理正式过户前已依法完成赠与预告登记，赠与人再次出售房屋并办理产权转移登记，侵害了预告登记权利人的合法权益。法院最终判决支持李某的诉讼请求，确认涉案处分行为不发生相应物权效力，并依法撤销后续产权登记。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.预告登记制度的设立，目的在于保护未来物权取得人的合法期待利益，防止义务人在正式登记前擅自处分不动产。依法办理预告登记后，相关权利已经受到法律特别保护。

2.赠与合同成立并办理预告登记后，赠与人未经受赠人同意再次处分房屋，即使第三人已经办理产权登记，也不能当然对抗依法设立的预告登记权利。人民法院通常会结合预告登记是否有效、登记是否存续等因素综合认定处分行为的法律后果。

3.无论是赠与还是房屋买卖，在尚未完成正式过户前，符合条件的当事人都可以依法申请预告登记，以降低交易风险。对于购房人而言，在签订合同前充分核查不动产登记簿信息，了解房屋是否已经办理预告登记，也是避免交易纠纷的重要环节。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2.《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

3.《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。