【基本案情】

赵某因年事渐高，考虑到儿子一直照顾自己生活，2022年与儿子赵某甲签订《房屋赠与合同》，将名下一套住房赠与赵某甲，并办理了不动产权转移登记。双方虽未签订居住权合同，也未办理居住权登记，但赵某甲在办理过户时曾口头表示，房屋仍由父亲居住至终老。

房屋过户后，赵某甲因经营失败需要出售房屋，多次要求赵某搬离，并以自己已取得房屋所有权为由提起诉讼，请求法院判令赵某腾退房屋。赵某认为，赠与房屋的前提就是自己能够继续居住，赵某甲承诺保障其居住生活，如今要求自己搬离，有违诚信原则，不同意腾退。

法院审理认为，涉案房屋产权已经依法转移至赵某甲名下，其依法享有房屋所有权。但双方在赠与过程中已就老人继续居住形成一致意思表示，虽然未依法设立居住权物权，但该约定对双方具有合同约束力。赵某甲取得房屋产权后，违背此前承诺立即要求老人搬离，与诚实信用原则相悖。综合双方订立赠与合同的目的、履行情况及老人的实际居住需求，法院判决驳回赵某甲要求立即腾房的诉讼请求，并确认赵某有权继续居住涉案房屋，双方可另行协商居住期限及后续房屋处置方式。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋赠与完成后，所有权原则上已经发生转移，但双方围绕继续居住形成的协议约定，依法仍受合同法规则调整。受赠人取得产权后，应按照诚信原则履行相应义务。

2.如果赠与人希望长期保留居住权益，建议在办理赠与的同时依法设立并登记居住权。与单纯依赖口头承诺或者合同约定相比，登记后的居住权能够获得更充分的物权保护。

3.老年人在处分房屋时，应充分考虑养老保障问题。无论采取赠与、遗赠扶养还是其他方式，都应提前对居住安排作出明确约定，避免因家庭关系变化影响基本生活。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

2.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。

3.《中华人民共和国民法典》第六百五十七条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。