【基本案情】

2018 年张某向秦某借款 15 万元，约定月息 2 分，委托第三人久某办理房屋抵押登记。张某归还 4 笔各 3000 元利息后未再还款，2024 年双方签订还款协议，约定按期偿还 14 万元可免全部利息，逾期仍按原借款条款执行。张某未履约，秦某起诉还本付息并主张房屋优先受偿。

法院另查明：秦某 2017-2018 年多次向不特定多人放贷，具有经常性、营业性，未经金融许可从事放贷；案涉抵押房屋离婚调解赠与儿子但未过户。法院认定案涉民间借贷因构成职业放贷，主合同无效，抵押从合同一并无效；双方均有过错，仅支持按银行基准 / LPR 计算资金占用利息，逐笔抵扣后判令张某返还剩余本金 140672 元及对应占用利息，驳回优先受偿、高额利息诉求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

经常性向社会不特定对象出借资金、以放贷获利为营业，属于职业放贷，违反金融监管效力性强制规定，借款合同整体无效。

主债权合同无效，不动产抵押作为从合同同步无效，债权人无法享有房屋拍卖变卖优先受偿权。

合同无效不免除本金返还义务，已支付款项先冲抵资金占用利息，剩余部分抵扣本金；约定高额利息不予保护，仅支持法定标准资金占用损失。

离婚协议赠与子女房产未办理过户，产权未发生转移，不影响本案借款、抵押关系审理，但抵押合同最终认定无效。

还款协议依附于原借贷关系，主合同无效，该还款优惠约定无约束力。

【法条依据】

《民法典》153、157、388 条；《银行业监督管理法》第十九条；《民事诉讼法》第六十七条

违反金融监管效力性强制性规定的民事法律行为无效；

主合同无效，担保从合同无效；合同无效后双方返还财产，按过错分担资金占用损失；

当事人对自身主张事实负有举证责任。