【基本案情】

顾某甲 2019 年将自有房屋抵押给某某公司并完成抵押登记，案涉房屋同期被多家法院查封、轮候查封，法院出具调解书确认某某公司享有债权与房屋抵押权。顾某甲与前妻 2018 年离婚约定房屋归顾某甲，2020 年房屋已抵押查封状态下，双方签订补充协议约定房产赠与女儿顾某乙，待其成年后过户。后案件恢复执行，房屋司法拍卖成交并完成产权过户，顾某乙起诉请求停止执行、撤销拍卖。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 登记抵押权具备法定优先效力，赠与仅产生普通债权 抵押权已办理不动产登记，享有法定优先受偿权；子女依据赠与协议仅享有过户债权请求权，不属于可排除执行的物权期待权，权利顺位劣后于抵押权。

2. 抵押、查封行为在前，后续赠与不能对抗债权人 签订赠与协议时房屋已设立抵押、被法院查封，被执行人处置查封抵押物的内部约定，仅约束家庭三方，对外不能对抗抵押权人与申请执行人。

3. 仅签署赠与协议未过户，不发生物权变动 不动产物权变更以登记为准，未办理过户登记，房屋仍属于被执行人责任财产，法院有权拍卖清偿债务，子女无法取得房屋物权。

4. 房产已完成拍卖过户，撤销拍卖诉请客观无法支持 涉案房屋已由竞买人取得产权、完成变更登记，执行程序终结，原告要求撤销拍卖无事实与法律依据。

5. 离婚房产约定可排除执行需满足前置条件，本案不适用 若要以离婚财产约定对抗执行，需分割协议签订早于债务、抵押设立，且案外人实际占有房屋、无过错未过户，本案全部条件均不满足。

【法律依据】

1. 《民法典》第二百零九条、二百一十四条：不动产物权转让登记生效；

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：享有担保物权的申请执行人，可对抗案外人普通债权；

3. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：查封后被执行人处分财产，不得对抗申请执行人；

4. 《民诉法解释》第三百一十条：案外人不享有排除执行权益的，驳回诉讼请求。