【案情简介】

老杨将房屋赠与儿子小杨并过户。后小杨对老杨实施家庭暴力，情节严重。老杨依法起诉撤销赠与。但在诉讼期间，小杨为套现，迅速将房屋以合理市场价格卖给了不知情的第三方刘某，并完成了过户。老杨撤销赠与的诉讼请求获得法院支持后，要求刘某返还房屋。

【刘颖新律师评议】

此案涉及物权变动中的善意取得制度与赠与人撤销权保护的冲突，是实务中的难点。

老杨撤销赠与的请求，因符合“受赠人严重侵害赠与人”的法定情形而得到法院支持。赠与合同自判决生效之日起被撤销，自始没有法律约束力。因此，小杨取得房屋所有权的法律基础溯及既往地消灭。

然而，刘某作为房屋的次购买人，其权利保护是另一个问题。根据《民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定，刘某要取得房屋所有权，需同时满足三个条件：1. 受让时善意（不知小杨无权处分）；2. 以合理的价格转让；3. 转让的不动产已经登记。本案中，刘某支付了合理对价，且已办理登记。关键是其是否为“善意”，即购房时是否知道或应当知道小杨的房屋来源于可能被撤销的赠与。

由于赠与撤销事由发生在小杨与刘某交易之前，但该事由具有人身专属性，且未进行公示，刘某在正常交易中难以查知。只要刘某尽到了一般买受人的审慎注意义务（如查验房产证、询问产权情况），通常会被认定为善意第三人。

一旦刘某构成善意取得，其房屋所有权便受到法律保护，老杨不能要求刘某返还房屋。老杨的损失救济途径将转向向小杨主张损害赔偿。即，老杨因赠与撤销本应恢复的房屋所有权，因小杨的恶意处分而无法实现，老杨可以要求小杨赔偿相当于房屋价值的款项。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百六十三条：赠与人法定撤销权。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。