【案情简介】

城市居民王某欲购买退休后回乡居住。村民老李将其在村集体所有的宅基地上建造的房屋赠与王某，双方签订赠与合同，王某支付了一笔“补偿款”，但未办理过户（也无法办理）。数年后，该村面临拆迁，老李及其子女主张赠与无效，要求王某返还房屋及宅基地，双方就拆迁补偿权益归属发生争议。

【刘颖新律师评议】

本案触及我国土地管理制度的根本——宅基地使用权的身份属性和福利属性。农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是与集体经济组织成员资格紧密绑定的用益物权，具有强烈的人身专属性，原则上不得向本集体经济组织以外的成员转让或赠与。

王某作为城市居民，不具备该集体经济组织成员身份，因此其受赠宅基地上房屋的行为，实质上是变相获取宅基地使用权，违反了我国土地管理的强制性规定。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。该赠与合同因标的物（宅基地使用权）的流转受限而应归于无效。

合同无效后，双方应返还财产。王某应返还房屋，老李应返还其收取的“补偿款”。至于拆迁补偿款，通常分为对宅基地使用权的补偿和对地上房屋的补偿。王某作为房屋的实际出资建造者或受赠人，可能就房屋部分的补偿享有一定权益，但这属于另一复杂的析产问题，不能改变赠与行为无效的根本性质。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第九条：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。