【案情简介】

吴老汉为同村村民郑某（非本村集体组织成员）提供了多年帮助，为表感谢，将自家在农村的宅基地上房屋赠与郑某，双方签署了赠与合同。后该村整体拆迁，该房屋被纳入拆迁范围，产生巨额拆迁补偿利益（包括房屋补偿、宅基地使用权补偿及安置房指标）。吴老汉反悔，主张宅基地使用权不得赠与给外村人，赠与合同涉及宅基地部分无效，拆迁利益应归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案焦点在于农村房屋赠与的效力范围及拆迁利益的归属。根据“地随房走”原则，农村房屋所有权的转移，必然导致宅基地使用权的随之转移。但宅基地使用权具有强烈的人身属性和福利性质，仅限于本集体经济组织成员。将房屋赠与给非本集体成员的，关于房屋所有权的赠与可能有效，但关于宅基地使用权的转移，因违反土地管理法的强制性规定，通常被认定为无效。在拆迁时，补偿款一般分为“房屋重置成新价”（针对地上物）和“宅基地区位补偿价”（针对土地使用权）。对于郑某，其可能仅能获得地上房屋部分的相应补偿；而针对宅基地使用权的补偿及基于成员身份产生的安置房指标，应归属吴老汉或其所在的集体经济组织。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地……国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。