【案情简介】

2021年，年逾七旬的陈老伯与妻子李某决定将名下位于北京市西城区的一套学区房转移至独子陈某名下。为规避高额契税，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价为100万元，陈某“支付”了该款项，资金来源于父母账户转账，无实际资金流转记录。随后，双方办理了产权过户手续。2023年，陈老伯因与儿子产生家庭矛盾，要求返还房屋，主张该交易系“虚假买卖”，实为赠与，且未真实支付对价，应属无效。陈某则主张房屋已合法过户，买卖关系成立。案件诉至法院。

【刘颖新律师评议】

本案的核心在于如何认定“名为买卖，实为赠与”的合同性质问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

法院在审理中重点审查了以下要素：交易价格是否合理：100万元远低于该房产市场估值（约1200万元），明显不符合正常交易逻辑；资金流向是否真实：所谓“购房款”系父母账户转出，无真实支付意图；双方真实意思表示：陈老伯夫妇在多个场合表示“房子早晚是儿子的”，且无催款、交房等买卖履行行为。综合判断，法院认定该《房屋买卖合同》系虚假意思表示，应属无效；但隐藏的赠与合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定有效。房屋已办理产权转移登记，赠与已完成，陈老伯无权要求返还。

值得注意的是，法院同时指出，当事人通过“虚假买卖”方式规避税收监管，虽不影响民事效力，但可能面临税务机关的行政处罚，提醒公众应依法合规进行财产转移。

【相关法条】

《民法典》第146条（虚假意思表示与隐藏行为）

《民法典》第657条（赠与合同定义）

《契税法》第2条（房屋权属转移应纳税）