【案情简介】

赵大与赵二系亲兄弟，父母早逝。2018年，赵大因长期在外工作，将其名下位于西城区白纸坊东街的一套单位分配房交由弟弟赵二居住。2020年，赵大与赵二签订《房产赠与协议》，约定赵大将该房产无偿赠与赵二，赵二负责房屋日常维护及缴纳相关费用。协议签订后，赵二对房屋进行了全面装修，并持续居住至今。但因赵大工作繁忙，始终未配合办理产权过户手续。2024年，赵大因家庭变故需资金周转，遂通知赵二该赠与无效，要求其腾退房屋并归还房产。赵二拒绝，认为自己已基于信赖长期投入，赵大不得反悔，遂起诉至法院，请求确认房屋归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案是一起典型的“赠与合同已签订但未完成过户”的纠纷，核心法律问题是：在不动产赠与中，未完成产权变更登记前，赠与人是否享有任意撤销权？受赠人基于信赖所作的合理投入是否应受法律保护？根据《民法典》第六百五十八条第一款规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”由于不动产的权利转移以登记为准，本案中房屋尚未过户，理论上赵大仍享有任意撤销权。然而，司法实践中，法院在处理此类案件时，并非机械适用该条款，而是综合考量以下因素：赠与合同是否经过公证；受赠人是否已实际占有并使用房屋；受赠人是否基于信赖进行了重大投入；撤销赠与是否显失公平或违背诚信原则。本案中，赵二已依据协议居住长达四年，并投入大量资金进行装修，其行为建立在对赠与合同真实有效的合理信赖之上。若允许赵大单方撤销赠与，将导致赵二遭受重大经济损失，明显违背《民法典》第七条规定的诚信原则和公平原则。此外，《民法典》第五百条规定了缔约过失责任：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任……（三）有其他违背诚信原则的行为。”若赵大在签订合同时明知自己可能反悔，却诱导赵二装修入住，可能构成缔约过失，需承担赔偿责任。更进一步，部分地方法院已在判例中确立“事实履行+信赖利益保护”规则。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第658条（赠与撤销权）

《中华人民共和国民法典》第7条（诚信原则）

《中华人民共和国民法典》第500条（缔约过失责任）

《中华人民共和国民法典》第209条（物权变动登记生效）