【案情简介】

王某与其父母王某二、王某一共同居住于北京市朝阳区一套登记在王某二名下的房产中。2023年，为保障晚年生活，王某父母与王某签订《房产赠与合同》，约定将该房产无偿赠与王某，但附加义务为“王某必须保障父母在该房屋中享有永久居住权，不得以任何理由驱逐或限制其居住”。合同经公证后，双方办理了产权过户手续，王某成为房屋所有权人。2024年底，王某因资金周转困难，拟将该房屋出售给第三人刘某，并已签署买卖合同。刘某在得知王某父母仍长期居住且主张“永久居住权”后，提出解除合同并要求退还定金。王某父母则坚决反对房屋出售，认为其居住权受合同保护。三方产生激烈争议，诉至法院。

【刘颖新律师评议】

本案是《民法典》施行后典型的“附义务赠与+居住权”复合型案件，涉及赠与合同效力、附随义务履行及居住权设立等多个法律问题。首先，从赠与合同角度看，根据《民法典》第六百六十一条：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”本案中，王某受赠房产的前提是保障父母的“永久居住权”，此为明确附义务条款，具有法律约束力。即便房屋已完成过户，王某作为受赠人仍须履行该义务，否则构成违约。其次，关于“永久居住权”的法律性质，应结合《民法典》第三百六十六条至第三百七十一条关于“居住权”的规定进行解释。虽然本案未通过登记方式设立法定居住权，但基于家庭成员之间的身份关系和赠与合同中的明确约定，法院通常会认定该“永久居住权”构成一种意定居住权益，属于合同之债范畴，具有对抗第三人的效力。尤其在受让人刘某明知或应知该居住情况的前提下，其购买行为存在重大瑕疵，难以主张善意取得。再者，王某擅自出售房屋的行为，实质上违反了对父母的承诺，也损害了老年人的合法权益。依据《老年人权益保障法》相关规定，成年子女有赡养父母的法定义务，不得以处分共有生活基础财产的方式规避赡养责任。法院极有可能判决王某继续履行居住权义务，或在出售时确保买方接受该居住安排，否则交易无效。最后，若王某坚持出售且买方拒绝接受居住条件，法院可依据公平原则和诚信原则，判令王某向父母支付相应补偿金，以替代实际居住权的实现。同时，若王某从中获利而未对父母作出合理安置，还可能面临道德与舆论的双重压力。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第661条（附义务赠与）

《中华人民共和国民法典》第366-371条（居住权）

《中华人民共和国老年人权益保障法》第14、16条（赡养义务）