【案情简介】

老王将名下房产出租给小张，租赁期限五年。租赁期间，老王未通知小张便将房产出售给第三人小李，且办理了过户登记。小张得知后诉至法院，主张自己作为承租人享有优先购买权，请求确认老王与小李的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。老王未履行通知义务，侵害了小张的优先购买权。最终判决老王与小李的买卖合同无效，小张在同等条件下可优先购买该房产。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是承租人优先购买权的行使条件与法律后果。承租人优先购买权的行使需满足“同等条件”（价款、付款方式等一致）、在合理期限内主张等条件；出租人未履行通知义务的，承租人可请求确认买卖合同无效。实践中，出租人出售租赁房屋前，应书面通知承租人，留存通知凭证；承租人若想行使优先购买权，需在收到通知后及时明确表态。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

咨询电话：13671295837