【基本案情】

2020年，王某因侄子李某无房结婚，口头承诺将名下一套两居室赠与李某，随后将房屋钥匙交付，李某及其家人入住并缴纳物业费、水电费。2023年，王某因自身养老需求需变卖该房屋，要求李某腾退，李某以已实际居住三年、履行了房屋维护义务为由拒绝，主张赠与已生效。双方协商无果后，王某诉至法院，请求确认赠与关系未成立，要求李某返还房屋。庭审中，李某提交了物业费缴纳记录、邻居证言等证据，但未能提供书面赠与合同或产权过户凭证。

【刘颖新律师评议】

本案核心争议在于口头赠与房屋且实际交付后，未办理过户是否产生物权变动效力。根据不动产赠与的法定要求，书面合同是基础，过户登记是关键，二者缺一不可。李某虽实际占有房屋，但未签订书面赠与合同，也未完成产权变更，不符合《民法典》规定的物权变动要件。王某作为房屋所有权人，在产权未转移前享有任意撤销权，即便李某有居住和维护行为，也无法替代法定形式要件。实践中，亲属间口头赠与常因缺乏书面依据引发纠纷，受赠人仅凭实际占有难以对抗所有权人的物权主张。此案提醒，房屋赠与务必签订书面合同并及时过户，避免因形式瑕疵导致权益受损。

【相关法条】

• 《民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

• 《民法典》第六百五十八条：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。